A lakóingatlan értékesítés adózásának alapvető szabályai

Publikálva: 2009-12-14 | Szerző: Relifco könyvelőiroda | Kategóriában: Adózói információk, Személyi jövedelem adó

Az adóév végének – és az adóbevallás elkészítése kötelezettségének – közeledtével egyre több adózó készül számot adni ingatlanértékesítésből származó jövedelméről. Cikkünk elsősorban azoknak a nagyobb számú érdeklődőknek kíván segítséget nyújtani, akik korábbi években megszerzett lakóingatlanukat 2009-ben értékesítették és az adóbevallás elkészítéséhez valóban csak az alapvető szabályok ismeretére van szükségük. Erre való tekintettel írásunk nem érinti a beépítés-ráépítés megváltozott szabályait, valamint az egyéb ingatlanok értékesítéséből származó jövedelem meghatározását sem.

Az ingatlanértékesítés jövedelmének megállapításánál is érvényesül a személyi jövedelemadózás során már megszokott és jól ismert szabály: a jövedelem a bevétel és a költség különbözeteként állapítandó meg. Tudnunk kell tehát, hogyan állapítjuk meg azt az értéket, amelyet az adózás során bevételnek tekintünk, miként és milyen összegben határozzuk meg a bevétel terhére elszámolható költségeket, és az így számított összegből hogyan állapítjuk meg a jövedelmet.

Első lépésként tehát annak meghatározása szükséges, hogy az eladott ingatlan esetében mit tekintünk bevételnek. A személyi jövedelemadóról szóló törvény értelmében bevétel mindaz, amit a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez.

Második lépésként meg kell határoznunk azt, hogy milyen tételek csökkenthetik a bevételt, hiszen a személyi jövedelemadó kötelezettség csak azt a jövedelmet terheli, ami valóban többletként, pluszjövedelemként jelentkezik az értékesítés során a magánszemélynél. Ezek – mint látni fogjuk – olyan ráfordítások, amelyeket már adózott jövedelmünkből fordítottunk az ingatlanra (vásárlás, értéknövelés, stb.), ezért indokolatlan lenne annak újbóli adóztatása.

Ilyen csökkentő tétel az eladott ingatlan megszerzésére fordított összeg, az értéknövelő beruházások, az átruházással kapcsolatos kiadások. Nézzük részletesen tehát, melyek azok a tényezők, amelyeket figyelembe vehetünk a jövedelem meghatározása során.

Első „költség”-tényezőnk az ingatlan megszerzésére fordított összeg. A leggyakrabban előforduló esetekben ez a tétel az átruházásról szóló szerződésben (adásvételi szerződés, csereszerződés), illetve bírósági, hatósági határozaton alapuló szerzés esetében ebben az okiratban meghatározásra került. Ha ilyen összeg az okiratban (szerződés, határozat) nem szerepel, a vagyonszerzésre tekintettel kiszabott illeték meghatározásához alapul vett értéket kell figyelembe venni. Örökölt, ajándékozás útján szerzett ingatlan esetében az illeték megállapításához figyelembe vett összeg vonható le a bevételből. Ha a helyi önkormányzat tulajdonában álló lakást vásárolta meg a magánszemély, s ezt utóbb értékesíti, akkor az önkormányzat-magánszemély viszonylatában kötött adásvételi szerződésben szereplő vételárat kell szerzéskori értéknek tekinteni. Ha az épített- tehát szerzéskor konkrétan megfogható értékkel nem, vagy csak hozzávetőlegesen rendelkező – ingatlant kívánunk értékesíteni, az építő (építtető) magánszemély nevére kibocsátott számlák szerinti értéket tekinthetjük szerzéskori értéknek.

Második tényező, amellyel bevételünket csökkenthetjük, az értéknövelő beruházások köre. Az értéknövelő beruházás az a ráfordítás, melynek eredményeképpen az ingatlan szokásos piaci értéke növekszik. Ilyen kiadás lehet a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet szerinti korszerűsítés (pl. lakás komfortfokozatának növelése, fűtés-szigetelés korszerűsítés, stb.), illetve ezen kívül az is, ha az átruházást megelőző két éven belül és az eladási ár 5 %-át meghaladó mértékben kerül sor a beruházásra az ingatlan állagmegóvása érdekében. Lényeges, hogy ezek a kiadások csak akkor vonhatók le a bevételből, ha igazolni tudjuk őket. Amennyiben tehát nem rendelkezünk számlával a beruházáshoz felhasznált anyagról, szolgáltatásokról, úgy ezen a jogcímen levonást nem hajthatunk végre a bevétel terhére.

A harmadik csökkentő tétel az átruházással kapcsolatos kiadások köre, itt szintén a számlával bizonyítható költségeket lehet figyelembe venni. Ilyen pl. a hirdetések díja, ügyvédi költség, ingatlanközvetítésre fordított kiadások, stb.

A bevétel és a három levonható tényező segítségével megkaptuk tehát azt az összeget, (személyi jövedelemadóról szóló törvény szerinti számított összeg), amelyből további egyetlen számítással meghatározhatjuk ingatlanértékesítésből származó jövedelmünket.

Ismert a korábbi szabályozás, mely szerint a fentiek szerint számított összeg tovább csökkenthető, 2008-tól változott azonban az a szabály lakóingatlanok esetében annak tekintetében, hogy milyen mértékben, és hány éven keresztül vehető igénybe ez a fajta kedvezmény. Lakóingatlanok esetében a jövedelem 100 %-a adóköteles, amennyiben az ingatlan átruházása a szerzés évében vagy az azt követő évben történik. A megszerzést követő második évben a bevétel mínusz költség képlet eredményeként kiszámított összeg 90 %-a, a harmadik évben 60 %-a, a negyedik évben 30 %-a, az ötödik és további években 0 %-a lesz jövedelem. Ha tehát lakásunkat 2004-ben vagy azt megelőzően vásároltuk és 2009-ben értékesítettük, nem keletkezik jövedelmünk. 2005-ben vásárolt lakás esetén a számított összeg 30 %-a, 2006-ban vásárolt lakás esetén 60 %-a, 2007-ben szerzett lakás esetén 90 %-a lesz jövedelem, míg 2008-2009. években vásárolt lakóingatlanok esetében a bevétel és a költség különbözete teljes mértékben adóköteles lesz.

A már többször említett képlet (bevétel – költség), valamint a költségátalány levonásával meghatározott jövedelem 25 %-os mértékkel, elkülönült jövedelemként adózik. Az adóbevallásának, megfizetésének határideje 2010. május 20.

A bevallás elkészítéséhez segítséget nyújt az állami adóhatóság honlapján elérhető, az ingatlanértékesítésből származó jövedelem és adójának meghatározására szolgáló ingatlanértékesítési kalkulátor (). A program használatához a szerzés és értékesítés időpontján túl a bevétel és a költségek számszaki ismerete mindenképpen szükséges.

Szintén lényeges változás 2008. január 1-jétől, hogy megszűnt az ún. lakásvásárlási, lakásépítési kedvezmény. Nincs már meg tehát az a lehetőség, hogy az adózó az ingatlanértékesítés jövedelmének adójából levonja egy másik lakóingatlan megszerzésére fordított jövedelem adóját. Ez a fajta beszámítási lehetőség csak abban az esetben alkalmazható, ha az adózó az ingatlanértékesítés jövedelméből saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló intézményben, bármely EGT államban vásárol férőhelyet. Ezt a körülményt az adóbevallásban kell feltüntetni, és a férőhelyvásárlásra felhasznált jövedelemmel arányos mértékben mentesül a magánszemély az adó alól. (Az átmeneti szabály szerint lakásszerzési kedvezményt csak az a magánszemély érvényesíthet, aki az ingatlan átruházásából származó jövedelmét 2007. december 31-ig megszerezte. Ilyen esetben a 2007. december 31-én hatályos szabályok figyelembe vételével érvényesíthető a lakásszerzési kedvezmény.)

Amennyiben azonban a magánszemély a lakóingatlan eladásából származó jövedelmét a lakhatását biztosító lakáscélra használta, és jövedelmi, szociális, vagyoni viszonyaira is figyelemmel ez indokolt, az adóhatóság az ingatlanértékesítés adóját kérelemre mérsékelheti, elengedheti.

Végezetül fontos azt tudnunk, hogy a bevallás ingatlanértékesítés esetében is – mint minden más adókötelezettség esetében – okiratokon, igazolásokon alapul. Az ingatlan szerzését, illetve értékesítését, annak összegszerűségét, a költségeket igazoló okiratot (adásvételi szerződés, örökölt ingatlan esetében az illeték megállapításánál figyelembe vett értéket tartalmazó fizetési meghagyás, számlák, férőhelyvásárlás okirata, stb.) elévülési időn belül meg kell őrizni annak érdekében, hogy egy esetleges adóellenőrzés során alátámaszthassuk bevallásunk helyességét.

Forrás : APEH Közép-dunántúli Regionális Igazgatósága Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály

Kommentek lezárva.