Posted by & filed under Adózói információk.

Az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló 2009. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Nért.) szerint – köznapi néven a vagyonadó – négy vagyontárgy típust terhel:

  • a lakóingatlant,
  • a vízi járművet,
  • a légi járművet, és
  • a nagy teljesítményű személygépkocsit.

I. A lakóingatlanok adója


Változás!!!

Törölte az APEH a vagyonadó-kalkulátor adatait

2010.01.29.

Miután az Alkotmánybíróság keddi határozatában alkotmányellenesség miatt visszamenőleges hatállyal megsemmisítette az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvény lakóingatlanokra vonatkozó részeit, valamint a 242/2009. (X.29.) Kormányrendeletet, az APEH elnöke elrendelte az adóhatóság internetes oldalára kihelyezett vagyonadó-kalkulátort használókról rögzített adatok adatvédelmi szabályok szerinti megsemmisítését.

Az adatok megsemmisítése az AB határozat közzétételének napján, 2010. január 28-án megtörtént, melyről jegyzőkönyv készült.

A nagy értékű lakóingatlan adójáról bevallást benyújtó adózók esetében az adóhatóság intézkedik a bevallás adatainak törléséről, az iratok megsemmisítéséről, és erről az érintetteket egyedileg tájékoztatja.

A lakóingatlannal kapcsolatban kétféle adókötelezettség merülhet fel:

  • adófizetési (és bevallási) kötelezettség, vagy
  • kizárólag bevallási kötelezettség.

Az ingatlan után az adót a tulajdonosnak, illetve ha az ingatlant vagyoni értékű jog (a Nért. alkalmazásában vagyoni értékű jog: a kezelői jog, a vagyonkezelői jog, a haszonélvezet és a használat) terheli, a vagyoni értékű jog jogosultjának kell megfizetnie. Azaz, ha Ön például nem tulajdonosa, hanem haszonélvezője egy adott ingatlannak, azzal kapcsolatban Önnek keletkezik adókötelezettsége. A lakóingatlanok utáni adót nem csak lakások, hanem üdülők után is meg kell fizetni. Kiemelendő, hogy bizonyos további feltételekkel egyes – legfeljebb 30 vagy 15 millió forint forgalmi értékű – lakóingatlanok után az adót nem kell megfizetni. Az adókötelezettsége teljesítése során meg kell majd állapítani a lakóingatlan forgalmi és számított értékét. Ezen értékek megállapításához segítséget nyújthatnak az állami adóhatóság honlapján megtalálható kalkulátorok.

I/1. Mi után kell a lakóingatlanok adóját megfizetni?

Adóköteles a belföldi lakóingatlan. Lakóingatlannak minősül az ingatlan nyilvántartásban lakásként (lakóházként, lakóépületként, lakásként, kastélyként, villaként, udvarházként) vagy üdülőként (üdülőként, üdülőépületként, hétvégi házként, apartmanként, nyaralóként, csónakházként) nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró épület, épületrész az ahhoz tartozó telekkel, telekhányaddal együtt.

A külföldön fekvő ingatlanok nem tárgyai az adónak, ezért ezen vagyontárgyak után adókötelezettség nem keletkezik.

Lakásnak minősül az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható.( 5 A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 91/A. § 1-6. pontjai szerint.) Ez azt jelenti, hogy a nem lakásként használt, de a lakásokra vonatkozó feltételeknek megfelelő ingatlan után is keletkezhet adókötelezettség, így például egy lakásban berendezett ügyvédi iroda esetén is. Közös tulajdonban álló épületen belül kialakított, a szabadból vagy az épület közös közlekedőjéből nyíló önálló bejárattal ellátott helyiség vagy helyiségcsoport – amennyiben az megfelel a lakásokkal szemben támasztott feltételeknek – külön lakóingatlannak minősül. Ennek a ténynek az adómérték progresszív jellege és az adómentességek miatt komoly jelentősége lehet. Újonnan épült lakóingatlanok után az adókötelezettség első alkalommal a lakóingatlan használatbavételi, illetőleg a fennmaradási engedélyének jogerőre emelkedését követő évben keletkezik. Az engedély nélkül épült, vagy anélkül használatba vett lakóingatlan esetén az adókötelezettség a tényleges használatbavételt követő év első napján keletkezik.

Az adókötelezettséget az adóév első napján – tehát a 2010. adóév esetén a 2010. január 1-jén – fennálló körülmények figyelembevételével kell teljesíteni. Azaz, ha későbbi időpontban bármilyen változás következik be, akár az ingatlan, akár az adó alanyának oldaláról, ide értve a lakóingatlan megsemmisülését is, ezt a változást csak következő adóévben keletkező adókötelezettség szempontjából lehet figyelembe venni. A lakóingatlan használatának szünetelése az adókötelezettséget nem érinti

Az adót – ha valamely mentesség nem érvényesül – a lakóingatlannak az adóév első napján fennálló forgalmi értéke, mint adóalap után kell megfizetni. A lakóingatlan forgalmi értéke az a pénzben kifejezhető érték, amely az ingatlan eladása esetén – a vagyontárgyat terhelő adósságok figyelembevétele nélkül – árként általában elérhető.

Példa: Egy többlakásos lakóépület nem alakul társasházzá, és ezért az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonosoknak nem önálló ingatlanuk, hanem a teljes ingatlanra vonatkozó tulajdoni hányaduk van bejegyezve. Ettől függetlenül az egyes lakások a nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adó szempontjából külön-külön lakóingatlannak minősülnek.

Példa: Ha Ön 2010. január 2-án értékesíti a lakóingatlanát, akkor is a teljes 2010-es adóévre vonatkozóan meg kell fizetnie az adót.

Az adó alapja akkor is az ingatlan forgalmi értéke, ha az adót vagyoni értékű jog terheli, de azt nem a tulajdonosnak, hanem például a haszonélvezőnek kell megfizetnie. Azaz a haszonélvező nem ennek a jognak a szokásos piaci értéke, hanem az ingatlan – terheletlen – forgalmi értéke után köteles az adót megfizetni. Az ingatlant terhelő egyéb kötelezettségek, például hitelek sem vehetők figyelembe a forgalmi érték meghatározása során.

A forgalmi értéket Önnek kell meghatároznia. Természetesen, ha a közelmúltban vásárolta meg az ingatlant, az akkori – az illetékhivatal vagy az APEH által jóváhagyott – vételár jó kiindulópontot jelenthet az ingatlan forgalmi értékének meghatározásakor. Régebben szerzett, örökölt ingatlanok esetében a hasonló tulajdonságokkal bíró ingatlanok eladási ára szolgálhat igazodási pontként.

A lakóingatlan forgalmi értékének meghatározásához segítséget nyújthat az APEH honlapján található kalkulátor. A kalkulátor használata nem kötelező, igénybevétele az Ön önkéntes döntésén múlik. Ez a program az APEH – az illetékkiszabás során képzett – forgalmi érték-adatbázisának felhasználásával határozza meg a lakóingatlan becsült forgalmi értékét. A kalkulátor használatához az adózónak Központi Elektronikus Szolgáltató rendszeren6 keresztül, vagy az APEH honlapján található felületen meg kell adnia az ingatlan objektív jellemzőit. Az APEH a kérelmezőt a lakóingatlan becsült forgalmi értékéről – az objektív jellemzőket is figyelembe véve – elektronikus üzenetben (e-mail-ben) értesíti.

Ha az adózó bevallásában a lakóingatlan forgalmi értékeként az APEH által becsült értéket tünteti fel (vagy ezen adatra tekintettel nem tesz bevallást), és az állami adóhatóság a későbbiekben ellenőrzés során a lakóingatlan forgalmi értékeként magasabb összeget állapít meg, akkor az adóbírság kiszabását, a késedelmi pótlék felszámítását hivatalból mellőzni kell. A jogkövetkezmények alól való mentesülés feltétele, hogy az adózó teljes körű, valós, és az adóév január 1. napján is fennálló adatok alapján a bevallás benyújtását megelőző hat hónapon belül kérelmezze a forgalmi érték megállapítását.

A forgalmi érték (ideértve a becsült forgalmi értéket is) nem tévesztendő össze a számított értékkel. Előfordulhat, hogy a (becsült) forgalmi érték alapján a lakóingatlan adómentes, azaz fizetési kötelezettsége nem keletkezik, de a számított érték alapján Önt – fizetési kötelezettséggel nem járó – bevallási kötelezettség terheli. Amennyiben a (becsült) forgalmi érték alapján adófizetési kötelezettsége nincs, de a számított érték alapján bevallási kötelezettség terheli és a bevallási kötelezettségnek nem tesz eleget, úgy az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény 172. § (1) bekezdés c) pontja alapján az adóhatóság Önt mulasztási bírsággal sújthatja.

Példa: Ha az Ön szomszédja az Önéhez hasonló tulajdonságokkal bíró lakását nemrég meghatározott m² áron értékesítette, akkor ez a m² ár nagy valószínűséggel az Ön tulajdonában lévő ingatlan forgalmi értékének meghatározása során is alkalmazható.

Az ellenőrzés során az állami adóhatóság által alkalmazandó szankciók alól az az adóalany is mentesülhet, aki nem veszi igénybe az APEH honlapján található forgalmi érték kalkulátort. Ugyanis a jogalkotó is érzékelte, hogy a forgalmi érték pontos meghatározása komoly nehézséget okozhat az adózók számára, éppen ezért a forgalmi érték téves megállapításának jogkövetkezményeire speciális előírások vonatkoznak. Amennyiben az ellenőrzés során az állami adóhatóság azt állapítja meg, hogy az ingatlan forgalmi értéke magasabb, mint a magánszemély által megállapított érték, de ez a különbség nem haladja meg az adóhatóság által megállapított érték 10 százalékát, akkor az adóhatóság az adózó terhére – az adóhiányon túl – a lakóingatlanok adója után további jogkövetkezményt (adóbírságot, mulasztási bírságot, késedelmi pótlékot) nem állapíthat meg. Amennyiben az eltérés a 10 százalékos mértéket meghaladja, a fent említett jogkövetkezményeket teljes összegben meg kell fizetni.

Ha az adózó 30 vagy 15 millió forintos adómentességi értékhatáron8 belül állapította meg az ingatlan forgalmi értékét, és ezért azt adómentesnek tekintette, az adóhatóság a jogkövetkezmények alkalmazását abban az esetben is mellőzi, ha a forgalmi értéket az adózónál magasabb értékben – mely meghaladja a 30 vagy 15 millió forintot – állapítja meg, de a különbözet nem több mint a tényleges forgalmi érték 10 százaléka. Természetesen az adózónak az ingatlan után fizetendő adóösszeget – melyet eddig a vélt adómentességre tekintettel nem fizetett meg – pótlólagosan meg kell fizetnie. Ugyanezen 10 százalékos zónán belül maga az adózó is jogkövetkezmény – önellenőrzési pótlék – nélkül módosíthatja önellenőrzés formájában a korábbi bevallásában bevallott forgalmi értéket. Ismételt önellenőrzés esetén, vagy ha az eltérés a 10 százalékos mértéket meghaladja, az önellenőrzési pótlékot meg kell fizetni

Példa: Egy magánszemély a tulajdonában álló ingatlant 29 millió forintra értékelte. Ezen ingatlan után – mivel az álláspontja szerint mindenben megfelelt a 30 millió forintosadómentesség feltételeinek – az adót nem fizette meg. Az állami adóhatóság az ingatlant 32 millió forintra értékelte. Mivel a tényleges forgalmi érték és a magánszemély által megállapított forgalmi érték között az eltérés a tényleges forgalmi érték 10 százalékánál (3,2 millió Ft-nál) kisebb, így az adózónak az ingatlan után kizárólag az adóhiányt kell megfizetnie, adóbírságot, mulasztási bírságot, késedelmi pótlékot nem.

Példa: Egy magánszemély a tulajdonában álló ingatlant 37 millió forintra értékelte, és ennek megfelelően fizette meg az adót. Az adóhatóság ellenőrzés során az ingatlan forgalmi értékeként 41 millió forintot állapít meg, így a 4 millió forint értékkülönbségre adóhiányt állapít meg a magánszemélynél. Mivel azonban a tényleges forgalmi érték 10 százaléka 4,1 millió forint, ami magasabb a megállapított értékkülönbözetnél, így a magánszemélynek adóbírságot, mulasztási bírságot nem kell fizetnie. Természetesen a 4 millió forint értékkülönbözet utáni adót (ami 14 ezer forint) a magánszemélynek meg kell fizetnie. Amennyiben az adóhatóság a lakóingatlan forgalmi értékét 42 millió forintban állapította volna meg, a magánszemélynek a bírságokat is meg kellene fizetnie. azzal, hogy az önellenőrzési pótlékot az egyes fizetési kötelezettségek esedékességét követő naptól kell felszámítani.

Nem mentesül azonban a mulasztási bírság fizetési kötelezettség alól az az adóalany, aki kizárólag az ingatlan számított értéke alapján lenne bevallás benyújtására köteles, de ennek a kötelezettségének nem tesz eleget, hiszen a számított érték objektív jellemzők alapján pontosan megállapítható.

I/2. Kinek kell a lakóingatlanok utáni adót megfizetnie, bevallania?

Az adó alanya – akinek főszabály szerint az adót meg kell fizetnie és az adóbevallást teljesítenie kell – az a magánszemély vagy szervezet, aki a naptári év első napján a lakóingatlan tulajdonosa (tulajdoni hányada arányában). Amennyiben a lakóingatlant az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, az adó alanya a vagyoni értékű jog jogosultja (jogosultsága arányában). Természetesen, ha a vagyoni értékű jog csak az ingatlan meghatározott részét terheli, az ingatlan fennmaradó, a tulajdonos által használható része után a tulajdonost terheli az adókötelezettség. Az adót a külföldi illetőségű magánszemélyeknek, a külföldön bejegyzett szervezeteknek is meg kell fizetnie.

Az ingatlan tulajdonosának főszabály szerint azt a személy vagy szervezetet kell tekinteni, aki vagy amely az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel, ide értve a széljegyen szereplő tulajdonost is. Ehhez hasonlóan a lakóingatlanon fennálló vagyoni értékű jog jogosítottja, például haszonélvezője az a személy vagy szervezet, aki vagy amely az ingatlan-nyilvántartásban a vagyoni értékű jog jogosítottjaként, pl. haszonélvezőként – akár csak széljegyen – feltüntetésre kerül.

Egyéb módon történő tulajdonszerzés esetére a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) vonatkozó szabályai az irányadók. A fenti szabályra tekintettel az adó alanyának minősül az örökös abban az esetben is, ha az adóév január 1-jéig az ingatlan tulajdonosaként (vagyoni értékű jog jogosítottjaként) még nem kerül bejegyzésre. Újonnan létrehozott lakóingatlan tulajdonjogának – a használatbavételi engedély jogerőre emelkedését megelőző – átruházása esetén a szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtását követően a szerző felet a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének időpontjától kell tulajdonosnak tekinteni.

Példa: Egy lakóingatlan két testvér tulajdonában áll, de az ingatlan egészén az édesanyjuk özvegyi joga – mely tartalmában a haszonélvezetnek felel meg – áll fenn. Ezért kizárólag az özvegy lesz az adókötelezettség alanya, és a két testvérnek nem keletkezik adókötelezettsége.

Példa: Egy lakóingatlan három tulajdonos – egyenlő arányú – közös tulajdonában áll, azaz tulajdoni hányadaik arányában mindhárom tulajdonos alanya az adónak. Az ingatlan forgalmi értéke legyen 75 millió forint. A leírt esetben tehát először meg kell állapítani a 75 millió forint értékű ingatlan után fizetendő adó összegét (ami 270 ezer forint), és azt kell a három adóalany között felosztani (fejenként 90 ezer forint). Azaz a leírt esetben egy adott tulajdonosnak nem úgy keletkezik adókötelezettsége, mintha az adott személynek önállóan lenne egy 25 millió forint forgalmi értékű ingatlana (amely után az adó összege 62 500 forint lenne és felmerülhetne a 30 millió forintig terjedő adómentesség kérdése).

A tulajdonost mögöttes felelősség terheli akkor, ha nem ő az adó alanya. Ugyanis, ha az adó alanya a vagyoni értékű jog jogosítottja, és ez a személy az adót nem fizeti meg, és a végrehajtás vele szemben eredménytelenül zárult, úgy az adótartozást a tulajdonosnak kell tulajdoni hányada arányában megfizetnie. Lényeges tehát, hogy az állami adóhatóság csak a vagyoni értékű jog jogosítottjával szembeni végrehajtás megkísérlése után kötelezheti – határozat formájában – a tulajdonost az elmaradt adó megfizetésére. Amennyiben a vagyoni értékű jog jogosítottjának adótartozása keletkezik, erről az állami adóhatóság a tulajdonosokat értesíti. Több adóalany esetén bármely adóalany az adóbevallásában nyilatkozhat arról, hogy az adóévben az adóbevallás-benyújtási és az adófizetési kötelezettséget az adótárgy egésze vonatkozásában ő teljesíti. Amennyiben ez a személy az adófizetési kötelezettségét nem teljesíti és a végrehajtás vele szemben eredménytelenül zárult, a fennmaradó adóalanyok szintén mögöttes felelősséggel tartoznak, azaz kötelesek az adótartozást megfizetni.

I/3. A lakóingatlanok utáni adó mértéke

A lakóingatlanok utáni adó progresszív jellegű, azaz a magasabb értékű ingatlanok esetében az adó mértéke is sávosan emelkedik. Az adó éves mértéke tehát a következőképpen alakul:

Adóalap (forgalmi érték)                        Adó mértéke

0-től – 30 millióig                                       0,25 százalék

30 milliótól – 50 millióig                         0,35 százalék

50 millió felett                                              0,5 százalék

Az adót ingatlanonként külön-külön kell az adótábla szerinti mértékek figyelembevételével megállapítani. Azaz két vagy több ingatlan forgalmi értéke nem adandó össze. Ez azt jelenti, hogy két 40 millió forint értékű lakóingatlan együttes adója lényegesen alacsonyabb összegre rúg, mint egy 80 millió forint forgalmi értékű ingatlané.

Példa: Három magánszemély közös tulajdonában áll egy ingatlan, de abban csak egyikük lakik, és az ingatlanban lakó magánszemély bevallásában átvállalja az adókötelezettséget a tulajdonostársaktól, akkor az állami adóhatóság ezen tulajdonostársaktól csak akkor követelheti az ingatlanban lakó magánszemély által meg nem fizetett adót, ha az ingatlanban lakó személlyel szemben indított végrehajtás eredménytelenül zárult le.

Példa: Egy 60 millió forint forgalmi értékű ingatlan után az adót a következőképpen kell kiszámítani:

30 millió forintig terjedő értékig 30 000 000 * 0,0025 = 75 000

30 milliótól 50 millióig terjedő értékig 20 000 000 * 0,0035 = 70 000

50 millió feletti részre 10 000 000 * 0,005 = 50 000

A 60 millió forint értékű ingatlan után tehát 75 000 + 70 000 + 50 000, azaz évente együttesen 195 000 forint adót kell fizetni.

I/4. Mentességek a lakóingatlanok adója alól

1/a. Az adó magánszemély alanya mentes a naptári év első napján 30 millió forintnál kisebb forgalmi értékű lakóingatlan után az őt terhelő adó alól, ha ez a személy a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen (életvitelszerűen) is ebben a lakásban lakik. Megjegyzést érdemel, hogy a lakcímnyilvántartás szerinti bejelentkezés feltételének csak a lakóhely felel meg, a tartózkodási hely (korábbi kifejezéssel: ideiglenes lakáscím) nem. A két feltételnek tehát együttesen kell fennállnia, azaz ha a magánszemély bizonyíthatóan nem lakik ténylegesen a lakcímnyilvántartás szerint lakóhelyéül szolgáló lakásban, akkor az adómentesség nem irányadó. Tekintettel pedig az adómentesség feltételeire, megállapítható, hogy ez az adómentesség csak magánszemély (ide értve az egyéni vállalkozókat is) adóalanyok esetében alkalmazható.

Egy magánszemély számára az a lakóingatlan szolgál ténylegesen, életvitelszerűen lakóhelyéül,

  • ahonnan életét szervezi (pl. rendszeresen innen indul munkába vagy oktatási intézménybe, illetve ide tér haza)
  • ahol a magánszemély az életviteléhez szükséges tevékenységeket – úgymint étkezés, főzés, mosás stb. – legjellemzőbben folytatja,
  • amely családi élete helyszínéül szolgál,
  • amely vonatkozásában közüzemi szolgáltatásokat vesz igénybe, illetve
  • amely elsődleges elérhetőségi címeként (levelezési címeként) jelenik meg a

hatóságoknál, közműszolgáltatóknál.

Vonatkozó bírósági határozatok szerint az életvitelszerű ottlakás azt jelenti, hogy ez a lakás a magánszemély otthona, máshol nincs olyan lakása, amelyet ténylegesen, rendeltetésszerűen használ. Nem tekinthető életvitelszerű ottlakásnak, ha a magánszemély csupán ritkán, alkalomszerűen, az ottlakás látszatának keltése céljából használja az ingatlant. Több, egymással konkuráló lakóingatlan esetén a fenti körülmények együttes vizsgálata alapján lehet megállapítani azt, hogy melyik ingatlan szolgál a magánszemély tényleges, életvitelszerű lakhelyéül. Megvalósul az életvitelszerű ottlakás akkor is, ha például a magánszemély ezen lakóingatlan fekvésének helyétől eltérő településen dolgozik vagy tanul hétköznaponként, de hétvégén – hivatalos elfoglaltságai leteltével – lakásába visszatér.

A fenti adómentesség akkor is irányadó, ha nem a tulajdonos, hanem a vagyoni értékű jog jogosítottja, azaz például a haszonélvező az adó alanya. Ugyanakkor a 30 millió forintos határ az ingatlan egészére, és nem a magánszemély tulajdoni hányadának értékére vonatkozik. Természetszerűleg a fenti mentesség tulajdonostársak esetén is csak azt a személyt illeti meg, akinek az ingatlan a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is lakóhelyéül szolgál. Még abban az esetben sem állapítható meg az ingatlanban nem lakó tulajdonostárs tulajdoni hányadának mentessége, ha az ingatlanban lakó magánszemély a bevallásában átvállalná az adó megfizetésének kötelezettségét ettől a tulajdonostárstól.

1/b. Az adó alanya mentes további egy – az adóalany döntése szerinti – lakóingatlannal kapcsolatban az őt terhelő adó alól, ha annak forgalmi értéke a 15 millió forintot nem éri el. A fenti adómentesség akkor is irányadó, ha az adó alanyának első lakása nem mentes az adó alól, például a 30 milliós értékhatár átlépése miatt, illetve abban az esetben is, ha az adózónak csak egy ingatlana van, de az nem szolgál a lakóhelyéül. Ez a második mentesség nem magánszemélyek esetében is irányadó lehet, így például egy 10 millió forint forgalmi értékű üdülővel rendelkező gazdasági társaság szintén nem köteles az adót ez után a lakóingatlan után megfizetni.

1/c. Az első két pontban leírt mentesség alkalmazása esetén az adó alanyának, tehát a tulajdonosnak vagy a vagyoni értékű jog jogosítottjának adóbevallási kötelezettsége keletkezhet abban az esetben is, ha az adó megfizetésére nem kötelezettek. Ugyanis amennyiben az ingatlan – annak objektív jellemzői alapján kalkulált – számított értéke eléri a fenti 30, illetve 15 millió forintos korlátokat, akkor az adó alanyának akkor is adóbevallást kell készítenie, ha a forgalmi érték egyébként nem éri el ugyanezen értékhatárokat.

Példa: Egy 20 millió forint forgalmi értékű ingatlan két magánszemély tulajdonában van, de csak egyikük lakik – lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen – az ingatlanban, akkor ennek a magánszemélynek a tulajdoni hányada mentes az adó alól, ugyanakkor a másik magánszemély az ingatlan után megállapított adó felét köteles megfizetni. Amennyiben az ingatlanban lakó magánszemély a másik tulajdonostárstól átvállalná az adó megfizetését, akkor a saját tulajdoni hányad továbbra is mentesnek minősül, azonban a másik féltől átvállalt fizetési kötelezettséget – saját kötelezettség hiányában is – teljesítenie kell.

Példa: Egy magánszemélynek özvegyi joga áll fenn azon a 25 millió forint értékű lakáson, amelyben lakik. Tulajdonosa továbbá egy 20 millió forint értékű, teher nélküli lakásnak. Végezetül van egy 13 millió forint értékű nyaralója. Az első lakásra – mely után az özvegyi jog miatt az említett magánszemélynek kellene az adót megfizetnie – alkalmazható a 30 millió forintos mentesség, így azután az adót nem kell megfizetni. A második lakás nem, csak az üdülő fér bele a 15 millió forintos mentességbe, így az üdülő után sem fizet adót a magánszemély. A fennmaradó 20 millió forint forgalmi értékű lakás után az adót meg kell fizetni.

Példa: Egy magánszemélynek abban a 40 millió forint forgalmi értékű lakóingatlanban, amelyben lakik, ¼ arányú tulajdoni hányada áll fenn, melynek értéke – értelemszerűen – 10 millió forint, a fenti adómentesség nem irányadó, ugyanis az ingatlan forgalmi értéke meghaladja a 30 millió forintot. Ugyanakkor a magánszemélynek csak az ingatlan után megállapított adóösszeg negyedét kell megfizetnie.

2. A lakóingatlan adóalapjából, azaz a forgalmi értékből 10 millió forint mentes az adó alól a következő feltételekkel:

  • a magánszemély betöltötte a 62. életévét, vagy rokkantsági nyugdíjban, baleseti rokkantsági nyugdíjban részesül, és
  • a magánszemély egyedül, vagy a fenti feltételeknek megfelelő közeli hozzátartozójával14 él, és
  • a háztartás egy főre jutó jövedelme az adóévet megelőző évben az öregségi nyugdíj az adóév első napján érvényes legkisebb összegének kétszeresét (tehát havi 57 000 forintot) nem haladja meg, és
  • a lakóingatlan az év első napján a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is lakóhelyéül szolgál, és
  • a lakóingatlan értéke nem haladja meg az 50 millió forintot.

3. Teljes – a lakóingatlanok adóján túl a vízi és légi járművek adójára, továbbá a nagy teljesítményű gépkocsik adójára is vonatkozó – személyes mentesség illeti meg a Magyar Államot, a helyi önkormányzatokat és azok társulásait, a települési, területi és országos kisebbségi önkormányzatokat, a költségvetési szervet, az egyházat, a NATO-t, továbbá azt a személyt, akinek a mentességét nemzetközi szerződés előírja (például: a nagykövetségeket).

4. Mentes továbbá a lakóingatlanok adója alól az az üdülő, amely az adóév első napján bírósági nyilvántartásban lévő szakszervezet tulajdonában áll, feltéve hogy az üdülő üzemeltetési időszakában rendelkezésre álló vendégéjszakák (az üzemeltetési időszak napjainak száma és a szálláshelyek számának szorzata) legalább felét szakszervezeti tag vagy annak közeli hozzátartozója veszi igénybe.

Példa: Egy házaspár mindkét tagja 62. évnél idősebb. Nyugdíjuk együttes összege havi 100 000 forint, így a háztartásukban az egy főre jutó jövedelem nem haladja az öregségi nyugdíj kétszeresét. Mindketten – a lakcímnyilvántartás szerint is – egy 35 millió forint forgalmi értékű lakásban laknak, amely ½-½ arányú közös tulajdonukban áll. Mivel a házaspár mindenben megfelel a törvényi feltételeknek, így az adóalapból 10 millió forintnyi érték mentes az adó alól. Ez azt jelenti, hogy az adót úgy kell megállapítani, mint ha a lakóingatlan csak 25 millió forint értékű lenne (természetesen azzal, hogy a 30 millió forint forgalmi értékig terjedő adómentesség ettől függetlenül nem alkalmazható), azaz az ingatlan után fizetendő adó összege 62 500 forint (25 000 000 * 0,0025) lesz. Az így megállapított adó – a tulajdoni hányadokra tekintettel – fele-fele arányban terheli a házaspár tagjait, azaz személyenként az adó összeg 31 250 forint lesz.

Mint látható, bár mindkét nyugdíjas megfelel a részbeni – 10 millió forintos – adómentesség feltételeinek, az nem vehető kétszer – 20 millió forint értékben – igénybe, mivel a részbeni adómentesség a lakóingatlanhoz kapcsolódik, és nem az adó alanyához.

I/5. Adókedvezmények

Az adókedvezményekkel kapcsolatban kiemelendő, hogy azokat természetszerűleg csak akkor lehet figyelembe venni, ha a lakóingatlan alanya – az előző pontban leírtak alapján – nem mentesül az adókötelezettség alól.

Aki a háztartásában 3 vagy több gyermeket – szülőként, nevelőszülőként, örökbefogadó szülőként – nevel vagy tart el, a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is lakóhelyéül szolgáló lakóingatlan után fizetendő adót csökkentheti a harmadik és minden további gyermek után az adó 15 százalékával. Ez a kedvezmény azonban nem haladhatja meg az évi 395 000 forintot. Értelemszerűen a kedvezmény csak abban az esetben irányadó, ha a lakóingatlan 30 millió forintnál értékesebb, hiszen az ennél alacsonyabb forgalmi értékű és a magánszemély – lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is – lakóhelyéül szolgáló lakóingatlan adómentesnek minősül. Ugyancsak nyilvánvaló, hogy a második vagy további lakóingatlanok adójának megállapítása során ez a kedvezmény nem alkalmazható.

E kedvezmény szempontjából gyermeknek minősül

  • a kiskorú,
  • az a nagykorú személy, aki oktatási intézmény nappali tagozatának tanulója, hallgatója, de 25. életévét még nem töltötte be
  • életkorától függetlenül az a személy, aki súlyosan fogyatékosnak vagy tartósan betegnek minősül.

Példa: Ha Ön a családjában négy gyermeket nevel, akkor a harmadik és a negyedik gyermekre tekintettel azon lakóingatlan adójából, amelyben a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is lakik, és amelynek forgalmi értéke 50 millió forint, 30 százalékos mértékű adókedvezményre jogosult. Így az ingatlan évi 145 000 forintos adójának csak 70 százalékát, azaz 101 500 forintot kell megfizetnie. A gyermekek számától függetlenül kell megállapítani a lakóhelyül nem szolgáló lakóingatlan – például az üdülő – utáni adókötelezettséget.

A kettős adóztatás elkerülése érdekében az adóalany levonhatja a fizetendő adó összegéből a terhére kivetett helyi adó (jellemzően építményadó, az üdülő tulajdonjoga után fizetendő idegenforgalmi adó) összegét.

I/6. Adófelfüggesztés

Az adófelfüggesztés arra ad lehetőséget, hogy a lakóingatlan után fizetendő adót egyes méltányolható helyzetbe került személyeknek ne kelljen – azonnal – megfizetniük. Lényeges tehát, hogy az adófelfüggesztés nem jelent teljes adómentességet, hiszen a felfüggesztett adót az adózónak vagy az adózó helyébe lépő személynek valamely későbbi időpontban meg kell majd fizetnie. Az adófelfüggesztés időszakában tehát az adót nem kell megfizetni, sőt, a felfüggesztés időtartamára a felfüggesztett adó után – sem a felfüggesztés időtartama alatt, sem utána – kamatot sem kell fizetni. Adófelfüggesztésre az a magánszemély jogosult, aki:

  • az adóév első napjáig a 62. életévét már betöltötte,
  • rokkantsági nyugdíjban, baleseti rokkantsági nyugdíjban, vagy rehabilitációs járadékban részesül (a továbbiakban az első két pontban felsoroltak együtt: nyugdíjas),
  • olyan kiskorú, aki a lakóingatlant öröklés útján szerezte meg, és
  • olyan álláskereső,17 akinek munkavégzésre irányuló jogviszonya a munkáltató

érdekkörében felmerült ok miatt szűnt meg.

Az előzőekben meghatározott nyugdíjas – további vagyoni és jövedelmi viszonyaira tekintet nélkül – kizárólag a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen (életvitelszerűen) is lakóhelyéül szolgáló lakóingatlanával kapcsolatban jogosult adófelfüggesztésre. A nyugdíjas tehát a második és további ingatlanával kapcsolatban nem jogosult adófelfüggesztésre. Az adófelfüggesztésnek a nyugdíjasok esetében nincs időkorlátja, így – ha más okból az adófelfüggesztés nem szűnik meg – a nyugdíjas halála esetén helyette örökösének kell az örökhagyó életében felhalmozódott adótartozást megfizetnie.

A kiskorú bármely – és akár több – öröklés útján szerzett lakóingatlanával kapcsolatban is kérelmezheti az adófelfüggesztést. Ugyanakkor esetében – ha más okból az adófelfüggesztés korábban nem szűnik meg – az adófelfüggesztés megszűnik az adóalany nagykorúságának elérését követő két év elteltével, azaz jellemzően a volt kiskorú 20. születésnapjával.

Az álláskereső – hasonlóan a nyugdíjashoz – kizárólag a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is a lakóhelyéül szolgáló lakóingatlannal kapcsolatban jogosult adófelfüggesztésre. Esetében az adófelfüggesztésnek egyrészt feltétele, hogy a munkavégzésre irányuló jogviszonya a munkáltató érdekkörében felmerült ok miatt szűnjön meg, azaz jellemzően a munkáltató által történő rendes felmondás vagy csoportos létszámleépítés útján. Ugyancsak feltétele az adófelfüggesztésnek az, hogy az álláskereső a kérelem benyújtásának időpontjában nem rendelkezhet más lakóingatlanban 25 százalékot meghaladó tulajdoni hányaddal. Az álláskereső esetében az adófelfüggesztés időtartama 2 év, feltéve hogy az adófelfüggesztés más okból korábban nem szűnik meg.

Az adófelfüggesztést a nyugdíjas és a kiskorú bármikor, de legkésőbb az adófelfüggesztés időszaka első adóévének bevallásában kérelmezheti. Az ezt követően beérkezett kérelmeket az adóhatóság az adóévet követő év első napjától veszi figyelembe. Ettől eltérően az álláskereső bármikor kérheti az adó felfüggesztését.

Esetében az adófelfüggesztés kezdő napja az álláskeresési járadék, vagy azálláskeresési segély folyósításának kezdő napját követő félév első napja. A felfüggesztett adót a lakóingatlanra bejegyzett jelzálog biztosítja. Az adófelfüggesztés megszűnésének eseteit és a megszűnés esetén a felfüggesztett adó megfizetésére kötelezett személyét a következő táblázat tartalmazza:

A felfüggesztés megszűnésének oka A felfüggesztett adó megfizetésére kötelezett
A lakóingatlan elidegenítése, illetve arra vonatkozó vagyoni értékű jog (például haszonélvezet) alapítása A jelzáloggal biztosított adó vonatkozásában a tulajdonjogot (vagyoni értékű jogot) szerző személy
A jelzáloggal nem biztosított adó vonatkozásában az a személy, aki az adófelfüggesztést kérte
Az adózó halála Tulajdoni hányada arányában a lakóingatlan örököse
Kiskorú adózó esetén a nagykorúság elérését követő második év A (volt) kiskorú
Az adó-felfüggesztési igény írásban történő visszavonása Aki az adófelfüggesztést kérte
Álláskereső adózó esetén a 2 éves időtartam lejártával Az álláskereső

Az adó megfizetésére kötelezett – azt az esetet kivéve, ha az adófelfüggesztés az álláskereső két éves jogosultsági idejének lejárta miatt szűnik meg – a felfüggesztés megszűnését követő nyolc napon belül köteles a megszűnés tényét az állami adóhatósághoz bejelenteni. A felfüggesztett adót az állami adóhatóság határozata alapján köteles az arra kötelezett személy megfizetni azzal, hogy az álláskereső külön kérelmére 12 havi pótlékmentes részletfizetésre jogosult. Ha a kötelezett a felfüggesztett adót megfizeti, az adóhatóság soron kívül gondoskodik a lakóingatlant terhelő jelzálog törléséről.

Példa: Egy magánszemély csoportos létszámleépítés következtében 2010. februárjában elveszíti az állását. Álláskeresési járadékra 2010. március 1-jétől jogosult. Márciusban benyújtott kérelmében az álláskereső kéri, hogy az egyetlen, 40 millió forint értékű, tulajdonában álló, és a lakcímnyilvántartás alapján és ténylegesen is lakóhelyéül szolgáló lakás után fizetendő adót az adóhatóság függessze fel. Az adófelfüggesztés 2010. július 1-jétől illeti meg az álláskeresőt, így a 2010. évi adó első részletét a bevallás benyújtására nyitva álló határidőig meg kell fizetnie.

I/7. A lakóingatlan számított értéke

Mint az a bevezetőben is szerepelt, köteles bevallást tenni az,

  • akinek adófizetési kötelezettsége van,
  • akinek olyan lakóingatlana van, amely után a 30 vagy a 15 millió forintos

adómentességre tekintettel19 adót nem kell fizetni, de amelynek számított értéke meghaladja a 30 vagy 15 millió forintot.

A számított érték megállapításához segítséget nyújthat az APEH honlapján található kalkulátor. A számított értéket a Nért. 1. és 2. számú melléklete szerint kell megállapítani. Az 1. számú melléklet ingatlan-fajtánként tartalmazza a települési, Budapest esetében a kerületenkénti átlagértékeket, a 2. számú melléklet pedig az ingatlan kora, komfortfokozata, a felhasznált építőanyag jellege stb. alapján meghatározott korrekciós tényezőket tartalmazza. A települési átlagértékeket és a korrekciós tényezőket jelen füzet 1. és 2. számú melléklete is tartalmazza. A számított érték tehát egy objektíven megállapítható jellemzők alapján kiszámítható érték, amely természetszerűleg bármely irányban eltérhet az ingatlan forgalmi értékétől, hiszen például egy Miskolc belvárosában található lakóingatlan számított értéke megegyezik egy ugyanolyan jellemzőkkel bíró, de Miskolc külvárosában található lakóingatlan számított értékével, ugyanakkor nyilvánvaló, hogy ennek a két ingatlannak a forgalmi értéke eltérő.

A lakóingatlan számított értéke a lakóingatlan alapértéke és a korrekciós tényezők szorzataként határozható meg. A lakóingatlan alapértékének kiszámításához meg kell határozni, hogy a lakóingatlan

  • mely ingatlanfajtába20 tartozik,
  • melyik budapesti kerületben, illetve mely megyében és azon belül milyen településtípusban található, és
  • mekkora hasznos alapterülettel rendelkezik.

A fentiek alapján – az ingatlanfajta és az ingatlan fekvése szerint – meghatározható, hogy az 1. számú melléklet adatai közül melyik az adott ingatlanra vonatkozó települési átlagérték, amelyet egyszerűen meg kell szorozni az ingatlan hasznos alapterületével. Természetszerűleg az így meghatározott alapértéket tovább módosítják a 2. számú melléklet szerinti korrekciós tényezők.

A korrekciós tényezőkként a következőket kell figyelembe venni:

  • az épület kora,
  • az épület – azaz nem maga a lakás – teljes felújításának időpontja,
  • az épület függőleges teherhordó falazatának építőanyaga,
  • az épülethez tartozó telek közművesítettsége,
  • az épülethez tartozó telek határa előtti út burkolata,
  • a lakás, üdülő komfort fokozata,
  • a lakásban, üdülőben lévő lakószobák (félszobát is beleértve) száma,
  • a lakáshoz, üdülőhöz tartozó gépjárműtároló(k) alapterülete,
  • a lakásban vagy a lakáshoz tartozó telken található úszómedence űrtartalma,
  • többlakásos lakóépületben vagy egyéb épületben levő lakások lakószobáinak tájolása (egylakásos lakóépületnél és üdülőnél nem vehető figyelembe)
  • többszintes és többlakásos lakóépületek vagy egyéb épületek esetén az a körülmény, hogy a lakás melyik emeleten található, illetve hogy az épület rendelkezik-e felvonóval (egylakásos lakóépületnél és üdülőnél nem vehető figyelembe).

A lakóingatlan számított értékének megállapításához a lakóingatlan alapértékét kell megszorozni az egyes korrekciós tényezőkkel. A korrekciós tényezők pontos meghatározását és azok értékét a 2. számú melléklet tartalmazza. Ezek az értékek 0,75 és 1,20 között mozognak azzal, hogy az adott szempontból átlagosnak tekintett lakóingatlan korrekciós tényezője 1, amely értelemszerűen nem befolyásolja a lakóingatlan számított értékét. Egy ingatlan számított értékének kiszámítása során természetesen mind a 11 tényező vizsgálandó, azaz elképzelhető, hogy a lakóingatlan alapértékét akár 11 korrekciós tényező figyelembevételével kell megállapítani.

Érdemes ügyelni arra, hogy a korrekciós tényezőkkel külön-külön kell megszorozni a lakóingatlan alapértékét, azaz például két 1,05 mértékű korrekciós tényező együttes hatása nem egyezik meg egy 1,1 mértékű korrekciós tényező hatásával. Egy 0,95 és egy 1,05 értékű korrekciós tényező sem egyenlíti ki egymást. Ugyanakkor a szorzási műveletek elvégzésének sorrendje a végeredmény szempontjából közömbös.

Példa: Egy Szegeden található társasházban van egy 95 m² alapterületű lakás, amihez tartozik egy 10 m²-es fedett terasz és egy 20 m²-es, csak tárolásra alkalmas pincerész. A társasházban található lakás értelemszerűen többlakásos lakóépületnek minősül. A pince területe nem tartozik bele a hasznos alapterületbe, a fedett terasznak pedig csak a fele veendő figyelembe a hasznos alapterület kiszámítása során. (Ha a terasz nem lenne fedett, akkor azt a hasznos alapterület kiszámítása során nem kellene figyelembe venni.) Ezért a lakás hasznos alapterülete 100 m². Szeged Csongrád megyében található megyei jogú város, mely településre vonatkozóan az 1. számú melléklet a többlakásos vagy egyéb lakóépületben található lakóingatlanok települési átlagértékeként 200 ezer forintot határoz meg m²-enként. Azaz a fenti lakóingatlan alapértéke 20 millió forint (200 000 * 100). Feltételezve, hogy a fenti lakóingatlan forgalmi értéke kevesebb, mint 30 millió forint, továbbá hogy az adó alanya a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is az adott ingatlanban lakik, a magánszemélynek adóbevallási kötelezettsége nem keletkezik, hiszen az ingatlan számított értéke sem éri el a 30 millió forintot.

Összefoglalva: a lakóingatlan számított értékét a következő képlet szerint lehet megállapítani:

Számított érték = települési átlagérték * hasznos alapterület * korrekciós tényezők

Példa: Az előző példa szerint 20 millió forint alapértékű lakóingatlan egy 40 éve épült házban található, amelyet 2 éve teljes körűen felújítottak. A lakásban két szoba és két félszoba található. Egyebekben a lakóingatlan mindenben az átlagos értékeknek felel meg. A 2. számú mellékletben látható, hogy a 30 évnél régebbi, de 80 évnél nem régebbi épületek esetében a korrekciós tényező 0,95. Mivel a ház felújítása az adóév január 1-jétől számított 10 éven belül történt, így egy 1,10 korrekciós tényezővel is számolni kell. Végezetül – mivel a Nért. alkalmazásában a félszoba is egésznek minősül – a lakásban található négy szoba további 1,05 értékű szorzót von magával. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan számított értéke 21 945 000 forint (20 000 000 forint * 0,95 * 1,10 * 1,05).

Példa: Egy Szentendrén található ikerház egyik fele – melyet önálló helyrajzi számon tartanak nyilván – egy kétszintes lakás, melynek mindkét szintje 50-50 m² nagyságú. Az emelet csapott tetős, így az 50 m²-ből 10 m²-en a belmagasság nem éri el a 190 centimétert.

Az épület lépcsője – annak vízszintes vetülete – a két szint alapterületből 5-5 m² helyet foglal el. Az épület 40 m²-es pincéjéből 15 m²-en szauna került kialakításra, annak fennmaradó része kizárólag tárolásra alkalmas. Az emelet 50 m²-es területéből 10 négyzetméter az alacsony belmagasság miatt nem számít bele a hasznos alapterületbe. A lépcső szintenként 5 négyzetmétert elfoglaló része csak egy alkalommal veendő figyelembe, így a földszint 50, az emelet 35 m² hasznos alapterületűnek tekintendő. A pincének a nem csupán tárolásra szolgáló 15 m²-es területe szintén figyelembe veendő a hasznos alapterület megállapításakor. Így az ingatlan hasznos alapterülete 100 m² (50 + 35 + 15).

Az önálló helyrajzi számon nyilvántartott ikerházrész a Nért. alkalmazásában egylakásos lakóépületnek minősül. Szentendre Pest megyében található város, mely településre vonatkozóan az 1. számú melléklet az egylakásos lakóépületben található lakóingatlanok települési átlagértékeként 250 ezer forintot határoz meg m²-enként. Ezért a fenti lakóingatlan alapértéke 25 millió forint (250 000 * 100).

Az épület 10 évnél újabb, amelynek korrekciós tényezője 1,15. A telek nem csatornázott, de az épület emésztővel rendelkezik, azaz a telek részlegesen közművesítettnek minősül. Ennek korrekciós tényezője 0,95. A lakóingatlanon belül 2 fürdőszoba található (duplakomfortos) és egyedi központi fűtéssel rendelkezik, amelynek korrekciós tényezője 1,10. Az ingatlan minden egyéb szempontból átlagosnak tekinthető. Így az ingatlan számított értéke 30 043 750 forint (25 000 000 * 1,15 * 0,95 * 1,1). Mivel az ingatlan számított értéke meghaladja a 30 millió forintot, így arról abban az esetben is bevallást kell adni, ha az ingatlan forgalmi értéke 30 millió forintnál alacsonyabb, és ezért a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is az ingatlanban lakó adóalany mentes az adófizetési kötelezettség.

Forrás : APEH